THÔNG TIN CHI TIẾT

30/11/-0001

Dự án bất động sản đầu tư cho lợi nhuận cao ở khu Đông Sài Gòn?

Dự án bất động sản đầu tư cho lợi nhuận cao ở khu Đông Sài Gòn? Hiện nay, tích lũy tài sản dưới hình thức dịch chuyển dòng vốn vào BĐS rất phổ biến. Các loại hình BĐS tạo ra giá trị gia tăng thông thường là căn hộ có vị trí tốt có thể cho thuê khai thác tạo dòng tiền ngay hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai để sang

Hiện nay, tích lũy tài sản dưới hình thức dịch chuyển dòng vốn vào BĐS rất phổ biến. Các loại hình BĐS tạo ra giá trị gia tăng thông thường là căn hộ có vị trí tốt có thể cho thuê khai thác tạo dòng tiền ngay hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai để sang lại cho người có nhu cầu ở thực luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng.

 

Có thể thấy, vào nửa thập niên trước, nhà đầu tư thường chọn quận 2, quận 7 để mua BĐS, nơi có nguồn cầu rất hấp dẫn với tỷ lệ người nước ngoài thuê cao. Song, cục diện thị trường hiện nay đang mở rộng hơn rất nhiều theo thế đa cực, trong đó cực Đông vẫn lấn lướt hơn cả. Từ cuối năm ngoái tới nay, xu hướng đầu tư BĐS đã dịch chuyển về khu Đông khá mạnh vì ăn theo các dự án hạ tầng đang rầm rộ xây dựng.

 

Xét về khu Đông Tp.HCM, thời điểm này, thị trường quận 9 là phù hợp với những người có tầm tài chính vài trăm triệu hoặc vài tỷ đồng. Khu vực này có mặt bằng giá nhà đất rẻ hơn quận 2 song hạ tầng hoàn thiện giúp di chuyển nhanh về khu trung tâm thành phố nên khá hấp dẫn đầu tư.

 

Với hạ tầng giao thông kết nối dễ dàng về trung tâm Sài Gòn, triển vọng thị trường ở khu vực quận 9 đang khởi sắc, thu hút sự đầu tư của những tập đoàn lớn từ nước ngoài vào Việt Nam. Đặc biệt, khu công nghệ cao đang là nơi tập trung của hàng chục nghìn lao động với không ít tập đoàn lớn sở hữu vốn đầu tư lên hàng tỷ USD như Intel. Mới đây, Samsung Electronics đã đầu tư vào khu vực này với tổng vốn 1,4 tỷ USD đang tiến hành xây dựng gấp rút và dự kiến sẽ hoạt động vào quý 2/2016. Bên cạnh đó còn có khu phức hợp OneHub Saigon diện tích 12 ha, Trường đại học mới của Harvard được tiến hành xây dựng và khai giảng vào tháng 9/2016. Do đó, nơi đây sẽ hứa hẹn một nguồn cầu lớn về BĐS tiêu dùng (cụ thể là cho thuê)

 

Với số vốn vài trăm triệu đến vài tỷ đồng đồng tại quận 9, quý độc giả có thể lựa chọn nhiều giải pháp đầu tư khả thi:

 

Một là đầu tư căn hộ nhỏ, giá vừa túi tiền. Hiện nay theo sự khảo sát và phân tích của chúng tôi có 2 căn hộ khách hàng có thể đầu tư ngay được:

Thứ nhất: Tạo dòng tiền ngay:

the eastern zpse5e3cf0c

 

Căn hộ The Eastern. Căn hộ này đã bàn giao nhà cuối năm 2013 hiện tại chủ đầu tư còn khoảng gần 200 căn có thiết kế từ 1 đến 3 phòng ngủ. Đối với căn hộ 1 phòng ngủ mức giá là 1,3 tỷ, khi quyết định đầu tư sẽ có HĐ khách thuê ngay mức 400USD, đa số khách thuê căn hộ này chiếm 40% Hàn Quốc, 50% Việt Nam và 10% người quốc gia khác. Vị chi tỷ suất lợi nhuận dao động 8,3%/năm. Nếu so ra với tỷ suất chung trên thị trường thì mức này khá cao và đáng xem xét.

Ngoài ra còn một lựa chọn khác với tỷ suất cũng trên 8% đó là đầu tư ngay căn shophouse bên dưới, theo thông tin ghi nhận được, hiện tại chủ đầu tư đang còn 2 căn và đang có hợp đồng thuê sẵn mức 8 – 10 USD/m2. Xem toàn bộ dự án  BẤM ĐÂY

 

 

Thứ 2: Tăng lãi vốn:

 

Có một phân khúc cũng khá được nhà đầu tư ưa chuộng đó là đầu tư vào những căn hộ hình thành trong tương lai.

Theo khảo sát của chúng tôi dọc theo đường Đỗ Xuân Hợp kéo đến nút giao Cao Tốc Long Thành – Dầu Dây thuộc Phường Phú Hữu đang có sự hiện diện của 3 dự án.

Dự án 1: Căn hộ The Art Gia Hòa (Giao nhà cuối 2016)

GiaHoa The Art View Tong The Ban dem Final

Đây là dự án căn hộ có thể nói là nổi bật nhất khu Đông Sài Gòn về môi trường sống nằm trong quần thể KDC Gia Hòa quy mô khép kín, có tới hơn 6ha diện tích cây xanh, công viên. CĐT cũng tích hợp nhiều tiện ích cao cấp và đồng bộ. Tuy nhiên số lượng khách hàng lựa chọn đầu tư ở đây không nhiều do chủ đầu tư nhắm vào phân khúc dành cho khách hàng có nhu cầu nhà ở thật tập trung ở nhóm tri thức và nghệ sĩ nên ưu đãi rất lớn cho 2 nhóm đối tượng này, CĐT chiết khấu ưu đãi tới 10% và tặng thêm vàng, chương trình kéo dài đến hết 31/12/2015.

Xét dưới góc độ đầu tư ngắn hạn chúng tôi thấy biến động giá bán gần như rất ít, mức tăng giá không đáng kể do không có nhiều lợi thế về vị trí, về kết nối liên khu vực để bùng nổ. Tuy nhiên nếu xét về dài hạn từ 3 đến 5 năm tới thì đây gần như là của để dành vì ngoài chất lượng xây dựng, tiến độ vượt kế hoạch ai ai cũng ao ước có một môi trường sống chất lượng và tiện ích vượt trội. Xem toàn bộ dự án  BẤM ĐÂY

 

Dự án 2: Flora Anh Đào Nam Long (Giao nhà quý 2/2016)

floraanhdao

Căn hộ Flora Anh Đào nằm trên trục đường Đỗ Xuân Hợp được thay đổi tên từ căn hộ Ehome 6. Là căn hộ mới của dòng sản phẩm Ehome nổi tiếng của Nam Long đã được khách hàng đón nhận tích cực trong thời gian qua. Căn hộ này liệu đầu tư có phù hợp?

Theo khảo sát của chúng tôi mức giá bán hiện tại là khoảng 20 triệu/m2 đã bao VAT tăng hơn 3 triệu so với lúc đầu mở bán giá 17 triệu.  Hiện tại số lượng căn hộ đã được thị trường đón nhận gần hết chỉ còn vài chục căn trên tổng số 500 căn. Dự án đang hoàn thiện chuẩn bị giao nhà nên có thể nói không có biến động nhiều về giá bán để có thể tăng lãi vốn mà chủ yếu kỳ vọng khai thác dòng tiền từ nguồn khách thuê tự kiếm trong tương lai, ngoài ra lợi thế về cách thanh toán cũng không còn nhiều. Tuy nhiên trong thời gian ngắn hạn và trung hạn từ 2 đến 3 năm, mức tăng thêm từ 2 – 3 triệu/m2 vẫn có thể diễn ra khi hạ tầng Khu Đông đã hoàn thiện (Đỗ Xuân Hợp mở rộng xong 40m Lộ Giới, Đường Song Hành đưa vào sử dụng, thông cầu Rạch Chiếc 2, và Khu Công Nghệ Cao hoạt động kéo theo lượng chuyên gia về sinh sống và làm việc…). Như vậy tỷ suất sinh lợi tổng trong 3 năm dự kiến sẽ đạt bình quân khoảng 15%/năm.

 

Dự án 3: First Home Khang Việt (Giao nhà quý 3/2017)

img56

Sở hữu một vị trí đắc địa kèm tiện ích đồng bộ và hiện đại được chủ đầu tư ứng dụng từ Singapore đang tạo ra một hạng mục đầu tư khác biệt. Các căn hộ có diện tích từ 48 – 74m2 được thiết kế từ 2 đến 3 phòng ngủ với mức giá 14,5tr/m2 từ 800 – 1,3 tỷ đồng đang được cả khách hàng mua ở và giới đầu tư tranh nhau mua. Dự án gồm 3 Block thì hiện tại đã bán sạch 100% 1 Block. CĐT tiếp tục tung ra Block thứ 2 với giá khởi điểm 15tr/m2. Hiện tại dự án đã xong móng và sẽ giao nhà vào quý 2/2017. Dự án được ngân hàng VPBank bảo lãnh và cam kết tiến độ.

Với dự án này, Nếu đầu tư căn hộ giá khoảng 1 tỷ khi ký HĐMB khách hàng chỉ cần thanh toán 18% tương đương 180 triệu, số còn lạị phải sau 12 tháng mới phải thanh toán, ngoài ra ngay khi nhận nhà chủ đầu tư cam kết thuê lại ngay từ 9 – 12 triệu/căn tương đương tỷ suất 10%/năm. Và HĐ thuê được ký đồng thời ngay khi ký HĐMB.

Theo khảo sát và phân tích của chúng tôi có thể thấy, bình quân cứ 2 tháng sẽ có 1 đợt tăng giá mới, mức tăng bình quân 3,5% tương đương 500 ngàn/m2 và giá căn hộ sẽ tăng do tác động của 3 yếu tố chính sau:

 

Yếu tố 1: Giá tăng tự nhiên theo tiến độ xây dựng, hạ tầng nội khu.

-       Mức tăng này là do Chủ Đầu Tư đưa ra. Mức giá đợt bán hàng sau sẽ cao hơn đợt trước.

-       Cụ thể tại First Home Premium Khang Việt quận 9: Block 1 mở bán từ đầu tháng 9. Hai tháng sau, đến đầu tháng 11 thì tung ra đợt 2, giá tăng trung bình 3,5% (tức khoản 500.000/m2). Sắp tới giá đợt 3 sẽ tung ra vào ngày 26/12, giá sẽ tăng tiếp từ 500.000 – 1.000.000/m2

=> Như vậy, tại riêng dự án First Home có thể thấy, trung bình cứ 2 tháng, giá tăng ít nhất 500.000 /m2

 

Yếu tố 2: Giá tăng theo hạ tầng, tiện ích ngoại khu.

First Home nằm ngay khu vực có bùng nổ về hạ tầng kết nối giao thông và các dự án bất động sản mạnh mẽ nhất quận 9. Cụ thể:

a.    Cầu Rach Chiếc 2: Hợp long ngày 30/9, sẽ thông xe vào cuối năm 2015.

b.    Khu Samsung ngay bên kia cầu Rạch Chiếc 2 cách dự án 1Km đi vào hoạt đông vào giữa 2016, kéo theo 20.000 nhân lực, chuyên gia về làm việc => Tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở, sở hữu bất động sản, kích thích các khu vực lân cận phát triển, đặc biệc là các tiện ích.

c.    Đường song hành dẫn từ khu First Home đến Mai Chí Thọ đã được phê duyệt và dự kiến sẽ đưa vào hoạt động cuối năm 2017.

d.    Khu dân cư Khang An, Khang Việt, Địa Ốc 3 ngày càng có nhiều cư dân vào ở. Các dự án bất đông sản cao cấp liền kề mọc lên như nấm: Park Riverside, Mega Ruby, Mega Residence, Mega Saphire, Lucasta, Villa Park,Melosa Garden, Mega Village…=> Kéo theo lực lượng cư dân cao cấp về ở, thay đổi bộ mặt khu vực này.

e.    Đường Vành Đai 2 tiếp tục được thi công kéo dài đến ngã 4 Bình Thái nên giúp giao thông thuận lợi hơn.

=> Các yếu tố này sẽ tác động rất lớn đến tốc độ tăng giá của BĐS trong khu vực.

 

Yếu tố 3: Giá tăng vì đặc tính khan hiếm của sản phẩm.

 

Hiện tại khu vực quận 9 dự án đang tương đối khan hiếm trong khi nguồn cầu về nhà ở và đầu tư đang rất cao, đặc biệt là các căn hộ dưới 1 tỷ. Theo khảo sát của chúng tôi dọc theo đường Đỗ Xuân Hợp kéo đến nút giao Cao Tốc Long Thành – Dầu Dây thuộc Phường Phú Hữu đang có sự hiện diện của 3 dự án (Căn hộ The Art Gia Hòa, Flora Nam Long, First Home Khang Việt) với 3 phân khúc khác nhau. Nhưng tầm giá dưới 1 tỷ thì dự án First Home đang thống trị phân khúc này đồng thời tọa lạc tại vị trí cũng đắc địa giúp kết nối giao thông thuận lợi hơn.

 ------------------------

Tổng hợp 3 yếu tố trên có thể thấy Nếu khách hàng đầu tư 1 tỷ cho căn hộ 62m2, chỉ cần bỏ ra 18% tương đương 180 triệu sau 1 năm. Theo như yếu tố 1, lộ trình tăng giá của Chủ Đầu Tư sẽ tăng khoảng 3tr/m2 sau 12 tháng sẽ lãi 186 triệu. Lấy số tiền này chia cho số tiền đầu tư ban đầu, xem như khách hàng đã lời khoảng 103%/năm. Chưa tính đến 2 yếu tố thứ 2, và thứ 3. Một mức đầu tư có tỷ suất sinh lời không tưởng.

Hơn nữa, giá thị trường thường thì luôn bằng hoặc cao hơn so với giá chủ đầu tư. Nên việc khách hàng có thể ra hàng và lãi từ 50% - 103%/năm là hoàn toàn có cơ sở, hợp lý, logic.

Tuy nhiên, ngoài những vấn đề thuận lợi như trên khách hàng cũng cần tìm hiểu, nghiên cứu vấn đề pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, năng lực quản lý vận hành khai thác,…để phòng ngừa rủi ro. Xem toàn bộ dự án  BẤM ĐÂY

 

 

 

Hai là đầu tư đất nền phân lô tách thửa. Hiện nay, tại thị trường quận 9, xuất hiện dày đặc các loại hình BĐS này, từ cá nhân tự phân lô tách thửa cho đến các công ty cũng triển khai rầm rộ. Tuy nhiên nếu hiện tại quý độc giả lựa chọn phân khúc đầu tư này thì số vốn bỏ ra ban đầu tương đối cao (trừ một số dự án đang triển khai hạ tầng có thể thanh toán theo đợt) và thời gian đầu tư từ đầu cho đến lúc có sổ và xây dựng được thì tỷ suất sinh lời trên vốn cũng sẽ dao động từ 15-25%. Hạn chế của loại hình BĐS này là thời gian ra sổ khá lâu, nếu gặp các chủ đầu tư không đủ tiềm lực về tài chính có thể kéo dài và hiện tại đang gặp sự cạnh tranh của nhiều sản phẩm cùng phân khúc.

 

Trên đây là chia sẻ về góc nhìn của chúng tôi về một số sản phẩm nổi bật tại Khu Đông Sài Gòn. Bài chia sẻ gồm nhiều dự án và tương đối ngắn, chắc chắn sẽ không thể đánh giá hết được các khía cạnh tác động hình thành nên sản phẩm. Hy vọng bài chia sẻ này sẽ giúp ích được nhiều hơn cho quý độc giả trong việc chọn lựa cho mình một danh mục đầu tư tối ưu nhất. 

Quý độc giả có quan tâm về các sản phẩm khu Đông Sài Gòn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua hotline 0934.02.92.34 hoặc bấm vào nút ĐĂNG KÝ NGAY bên dưới để đăng ký các thông tin. Thông tin quý độc giả sẽ được đội ngũ chuyên viên phụ trách phản hồi lại cho quý độc giả nhanh nhất.

 

 

Tác giả: Tuấn Mạc

 

Mời độc giả xem thêm các dự án chúng tôi đang liên kết hợp tác: Dự án căn hộ chung cư Centa Park ở Âu Cơ, Tân Bình của chủ đầu tư AnphaCorp và Dự án Căn hộ Park Vista quận 7 cùng dự án đất nền căn hộ Him Lam Phú Đông và Him Lam Đông NamKhu Đô Thị Him Lam Bình AnKhu đô thị Nam Rạch ChiếcCăn hộ Him Lam Phú Annhà phố biệt thự park riversideCăn hộ cao cấp Botanica Premiercăn hộ tri thức trẻ The Art Gia Hòa quận 9Căn hộ The Eastern quận 9